Každou nemovitost na pronájem potřebujeme zhodnotit z mnoha pohledů, abychom zjistili, kolik peněz můžete každý měsíc získat navíc. Běžný majitel získává asi jen 60-70 % obnosu, na který by dosáhl s pomocí profesionální správy. V následujících jedenácti bodech vám ukážeme oblasti, kde lidé nejčastěji ztrácí peníze a co hodnotíme.
Pokud pronajímáte nemovitost sám nebo přes firmu, nejspíš používáte klasickou nájemní smlouvu upravenou občanským zákoníkem. Zákon velmi přesně upravuje, co můžete po nájemníkovi vyžadovat a vše ostatní je pak podle smlouvy neplatné. Pokud vám tedy bude nájemník dlužit na nájemném, můžete podat výpověď až po třech měsících neplacení. Tuto lhůtu však může nájemce v praxi protahovat tím, že pošle malou částku a tím termín podle zákona prodlouží. Často proto musíte čekat až na ukončení platnosti smlouvy. Celkové náklady na ušlém nájmu, advokátech, službách a následných opravách se pak mohou vyšplhat i na 300 000 Kč.
Pokud nám pronajmete svůj byt, sami jako profesionální správce zajistíme dlouhodobý podnájem, a to vždy na roční smlouvu. Podnájemní smlouva již není omezena občanským zákoníkem, takže při vznikajícím dluhu máme možnost podat výpověď pro neplacení již po 15 dnech a výpověď pak běží 30 dnů. Tím pádem máme většinu dluhu pokrytou kaucí. Naším cílem není vyhrát soud za dva roky, ale vystěhovat problémového podnájemníka a rychle najít nového, který nám bude platit pravidelný nájem. Při použití virtuálních prohlídek jsme schopni nového zájemce najít i v průběhu výpovědní doby původního podnájemníka. Pomáhají nám tedy dvě věci: princip přísné podnájemní smlouvy a jasný a profesionální systém vymáhání.
Běžný majitel nemovitosti má příjem z pronájmu o 10-20 % nižší, než je na trhu standardní. Výjimkou ale není ani 40% rozdíl. Často je to způsobeno špatným odhadem tržní ceny nájmu, delší smlouvou bez navyšování nájemného a také strachem z toho, že současný platící nájemník by nesouhlasil s navýšením a určitě by odešel. Většina pronajímatelů tak pod vlivem emocí dlouhodobě drží nájemné příliš nízko. Samotnou kapitolou jsou nájemníci na dobu neurčitou (dříve označováno jako regulované nájemné). Zde je běžný nájem třeba na úrovni 30-40 % tržního nájmu a většina majitelů neví, jak situaci řešit.
Podnájemní smlouvu uzavíráme vždy na jeden rok za aktuální tržní nájemné. Dva měsíce před koncem smlouvy se pak domlouváme s podnájemníkem, zda chce v bytě zůstat i další rok. Pokud ano, uzavřeme novou smlouvu s navýšením nájemného podle trží ceny. Pokud by podnájemník nechtěl prodloužit své bydlení, šest týdnů před koncem původní smlouvy již hledáme nového zájemce, který bude bydlet v bytě další rok, a to za aktuální tržní nájemné. Tímto majiteli bytu zajistíme neustálé a dlouhodobé zvyšování příjmů podle skutečného vývoje na trhu. Tržní cenu dokážeme ověřit ze tří zdrojů a rychle tak můžeme nastavit správný nájem v jakémkoliv bytě v Praze. Za posledních pět let nájmy narostly téměř o 50 %.
Průměrná délka znovuobsazení bytu, tedy doba mezi odchodem jednoho nájemníka a nastěhováním nového, trvá v Praze šest týdnů. A průměrný nájemník vydrží v jednom bytě 14 měsíců. Ztráta při změně nájemníka představuje v průměru 1,5 měsíčního nájmu téměř každý rok.
Správně nastavený postup zajišťuje, že je správce již dva měsíce před koncem roční podnájemní smlouvy v kontaktu s končícím podnájemníkem. Pokud bude podnájemník v bytě zůstávat, ihned se podepíše nová roční smlouva s aktuální výší podnájmu. Pokud se rozhodne z bytu odejít, provedeme mimořádnou kontrolu bytu a ihned začneme byt inzerovat skrze virtuální prohlídky a video prohlídky. Nového podnájemníka tak známe ještě dříve, než se ten původní odstěhuje.
Problém vzniká často i při převzetí bytu od podnájemníka, kdy se odhalí nějaké vady, nepořádek či poškození. Pokud není k dispozici kvalitní původní předávací protokol včetně videodokumentace, většinu oprav zaplatí majitel. Průměrný náklad na údržbu bytu je dle průzkumu 40 000 Kč každé tři roky. Patří sem nejčastější úklidy, drobné a střední opravy a malování.
Při převzetí byt podrobně zkontrolujeme. Pokud není předáván v původním stavu, tak ho opravíme či uklidíme, ale strhneme si to z kauce. Tyto náklady tak zafinancuje původní podnájemník, který nedodržel smlouvu.
Více než 80 % majitelů nemovitostí používá při zdanění příjmu z pronájmu metodu výdajového paušálu. To znamená, že majitel odvede daň ve výši 1,26 násobku měsíčního nájemného každý rok úplně zbytečně. A to je skutečně velká suma.
Ve spolupráci s profesionální účetní a daňovým poradcem jsme schopni využít metodu skutečných výdajů – tedy odpisů, úroků z úvěru a dalších nákladů. Tím majiteli zajistíme nulovou daň přibližně na prvních 13 let a vygenerovanou daňovou ztrátu navíc může využít ke snížení daňového základu z podnikání (paragraf 7). Jeden byt na hypotéku tak dokáže podnikateli přinést třeba 30 000 Kč ročně na dani z příjmu z podnikatelské činnosti.
Dobrý realitní makléř si účtuje u majitele odměnu ve výši jednoho měsíčního nájmu. Navíc si nikdy nemůžete být jisti kvalitou výběru nájemníka, protože makléř je motivován rychle byt pronajmout a získat svou odměnu. Nemusí už řešit, jestli bude nájemník v budoucnu platit nájem, dodržovat nájemní smlouvu, udržovat byt v bezvadném stavu.
Při profesionální správě majiteli za vyhledání nájemníka nic neúčtujeme. Odměna správce je 15 % z hodnoty podnájmu za všechny poskytované služby. Při analýze správy bytů nejčastěji vychází, že má majitel při využití profesionální správy o cca 30 % vyšší čisté příjmy než při správě svépomocí.
Nájemní smlouva je upravena občanským zákoníkem a není možné se od ní odchylovat. Principiálně tedy nemůžete nic zakazovat – můžete řešit pouze následky. Máme na mysli například zvířata v bytě, kouření, podnajímání bytu a další. Navíc při vzniku dluhu trvá řešení jednoho sporu v průměru dva roky a výsledek pro majitele je náklad kolem 300 000 Kč, které většinou není schopen získat ani exekutor. Chytrý dlužník totiž přesně ví, jak má postupovat.
Jako správce nemovitosti máme byt od majitele pronajatý a sami zajišťujeme dlouhodobý podnájem. A právě podnájemní smlouvou dokážeme naprosto změnit podmínky při vymáhání práv. Již po 15 dnech dluhu můžeme odeslat výpověď s délkou 30 dnů. Zamezíme tím tomu, aby kauce byla použita na úhradu posledního měsíce nájmu, protože jinak není z čeho hradit škody v bytě a dluhy na službách. Podnájemní smlouva může uplatnit sankce například za kouření, spolubydlení dalších osob, nepovolené zvíře atd. a současně urychlit vystěhování problémového podnájemníka.
Běžný majitel bytu na kontrolu nemovitosti nechodí vůbec, nebo jen letmo projde byt při prodlužování smlouvy. Nová poškození a jiné problémy tak většinou neřeší. Většina majitelů vypověděla, že jim je nepříjemné nájemníky kontrolovat a současně ani neví, jak by kontrola měla probíhat.
Náš technik kontroluje byty každých šest měsíců. Pokud se nám však některý podnájemník zdá rizikovější, máme možnost provést kontrolu každé tři měsíce. Při kontrole pak technik prochází seznam asi 30 položek, které u každého bytu kontrolujeme, a pokud najde problém, vyfotí ho a napíše poznámku pro servisního technika. Každý problém se pak snažíme odstranit během několika dnů. Vyfotíme si také stav měřidel vody, elektřiny a plynu, aby správce mohl zkontrolovat výše záloh. Nakonec se protokol podepíše přímo na displeji mobilu kontrolního technika a odešle našemu správci, který okamžitě zadává úkoly na opravu servisnímu technikovi. A pokud škodu zavinil podnájemník, faktura jde přímo na podnájemníka.
Běžný majitel bytů nechává smlouvu klidně i několik let bez cenové úpravy. Majitelům přijde navyšování nájemného nepříjemné a nechtějí tohle téma s nájemníky otevírat, protože mají pocit, že by o nájemníka mohli přijít a s ním i o jistotu pravidelného příjmu. Tím pádem se často neuplatní ani inflační doložka. Při uzavírání nové smlouvy navíc mnoho majitelů drží úroveň nájemného nízko, hlavně aby byt pronajali rychle.
Podnájemní smlouvy uzavíráme vždy na jeden rok. Každý rok tedy vypracujeme novou smlouvu s aktualizovanou výší tržního nájmu. Pokud s tím současný podnájemník nesouhlasí, již šest týdnů před koncem původní smlouvy hledáme nového zájemce. Tím získáme vhodného nového podnájemníka včas a za tržní nájemné. Naším cílem je splnění požadavků majitele nemovitosti, který chce zajistit co nejvyšší pasivní příjem bez toho, aby se o ni musel starat.
Často se setkáváme s majiteli, kteří sice mají úvěr na investiční nemovitost, ale nemají žádnou strategii pro efektivní práci s úvěrem. Ve výsledku pak každý měsíc splácí, co chce banka, a nic dalšího neřeší.
Pokud přibíráme klienta, vždy kontrolujeme jeho aktuální nastavení úvěru. Naším cílem je zvýšit efektivitu a tím zvýšit výnos majetku. Často jsme schopni vybrat efektivnější úvěr, kterým zvýšíme čisté cash flow a současně zajistíme lepší podmínky na nákup dalších nemovitostí. Jednou z cest je pouze platba úroku po omezené období a odsunutí dluhu do budoucna tak, aby vám dluh zmenšila inflace. Tímto způsobem můžeme výrazně zvýšit výnos a navýšit rezervy pro případ nouze.
Většina lidí se soustředí pouze na již zakoupené nemovitosti, které pronajímá a snaží se je udržet v dobrém technickém stavu. Standardně splácí úvěr, pokud ho má, a tím to končí.
Náš správce neustále vymýšlí způsoby, jak klientovi zvýšit hodnotu majetku. Pokud se zvýší hodnota vašich současných nemovitostí a zároveň máte dostatečný příjem z pronájmu, přichází chvíle, kdy můžete přikoupit další nemovitosti do vašeho portfolia bez potřeby vkládat vlastní peníze. Vše pak řešíme podle předem zpracovaného plánu, který počítá konkrétní výši renty ve stanoveném okamžiku v budoucnu. Většina majitelů má kapacitu průběžně nakupovat další nemovitosti, pouze neví, jak na to. Snadno by přitom mohli během několika let třeba zdvojnásobit hodnotu svého majetku.
Proces spolupráce 1. část – úvod s investorem, vyhledání nemovitosti, financování, podpis kupní smlouvy
Proces spolupráce 2.část – převzetí nemovitosti do správy, příprava nemovitosti, následný pronájem a správa
Video na simulátor výpočtu efektivity nemovitosti
Další epizody našeho podcastu najdete na našem YouTube kanálu a Spotify .
