Ze zkušenosti víme, že většina soukromých pronajímatelů uplatňuje paušální výdaje. Důvod je prostý – jsou administrativně jednodušší a nehrozí těžkosti při kontrole ze strany finanční správy. Jsou však opravdu výhodnější z pohledu platby daně? Pojďte se podívat jak vám trocha námahy navíc může ušetřit tisíce korun ročně na daních.
Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých tyto skutečné výdaje přesáhnou hodnotu 30 % příjmu z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení evidencí a na případné prokázání finančnímu úřadu.
Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun (takový je strop stanovený zákonem o dani z příjmů – byl stanoven na úroveň příjmů 2 mil Kč). Při příjmech větších než 2 mil Kč jsou paušální výdaje pořád možné, ale jejich strop je stále pouze jen 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné vést si evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby za správu domu i odpisy nemovitosti.
V tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty. Daňoví poradci doporučují dokonce uchovávat dokumenty až 10 let pro maximální bezpečnost v případě, že by je po vás finanční úřad vyžadoval.
Základní pravidlo pro uplatňování skutečných výdajů je, že jsou to nezbytné, prokazatelné a odůvodněné výdaje, potřebné pro dosažení, zajištění a udržení příjmů.
Příklady mohou být následující:
V určitých případech je finančně výhodnější uplatňovat paušální výdaje. Jde zejména o tyto skupiny lidí:
– pokud vám nemovitost, kterou pronajímáte byla darována a tento dar byl osvobozen od daně z příjmu nemůžete hodnotu nemovitosti odepisovat jako náklad. V tomto případě se skutečné náklady nevyplatí, jelikož odpisy tvoří většinovou část nákladů skutečných.
– pokud nemáte žádné nebo máte jen velmi malé další příjmy, taktéž se vám pravděpodobně nevyplatí uplatňovat skutečné výdaje – toto platí v případě, že bytů nepronajímáte několik. Daňová sleva na poplatníka (v posledních letech se zvětšuje) vám totiž v případě absence dalších příjmů pravděpodobně dostatečně pokryje příjem z nájmu, takže na daních zaplatíte nízkou nebo nulovou částku.
doporučujeme začít uvažovat o použití skutečných výdajů. Kolik můžete ušetřit záleží na spoustě okolností. Níže naleznete zjednodušený příklad, jak velká může úspora být.
Rádi bychom vám ukázali, jak se dá ušetřit na dani z příjmu, a to za použití pouze několika málo skutečných výdajů. Vezmeme si zjednodušený příklad nájemního bytu s kupní cenou 5 milionů korun a průměrným nájemným 15 000 Kč. Ve výpočtu daně počítáme s tím, že nemáte žádné jiné příjmy a taktéž nezapočítáváme žádné slevy nebo položky snižující základ daně.
Jak vidíte, pokud je možné uplatnit paušál na auto a odpisy nemovitosti, skutečné náklady hodně rychle převýší ty paušální. A už v prvním roce ušetříte 9 600 Kč čili cca 50 % daňových nákladů. Jak by daň v tomto případě vypadala v dalších letech?
Při použití pouze dvou poměrně jednoduchých skutečných výdajů – paušálu na auto a odpisů nemovitosti tak ušetříte v prvním roce cca 50 % daňových nákladů a v dalších letech nezaplatíte daň žádnou.
Pro to, abyste mohli začít uplatňovat skutečné náklady musíte si začít vést buď účetnictví (zbytečně složité pro většinu soukromých pronajímatelů) nebo daňovou evidenci.
Není předepsáno jak má daňová evidence vypadat a tak si ji klidně můžete vést v excelovské tabulce nebo pěkně po staru na papíře.
Záleží na rozsahu nájemní činností, ale základními evidencemi jsou:
Pokud používáte paušální náklady a chcete využít výhod těch skutečných, doporučujeme vám vyhledat daňového poradce. Při přechodu z paušálních výdajů na skutečné zákon nařizuje zkontrolovat minulé období a případně upravit poslední daňové přiznání o některé položky (např. pohledávky, dluhy apod.). Změna ve způsobu uplatňování výdajů není problém, ale mohou nastat některé komplikace, které je lepší řešit s odborníkem a vyvarovat se tak opletačkám s finančním úřadem.
Proces spolupráce 1. část – úvod s investorem, vyhledání nemovitosti, financování, podpis kupní smlouvy
Proces spolupráce 2.část – převzetí nemovitosti do správy, příprava nemovitosti, následný pronájem a správa
Video na simulátor výpočtu efektivity nemovitosti
Další epizody našeho podcastu najdete na našem YouTube kanálu a Spotify .
