Stačí nemovitost pronajmout přes makléře nebo je lepší správce, který se postará o všechno?
Případová studie: Jak na neplatiče
Běžný postup, když nájemník přestane platit?
Pokud nájemce nezaplatí 1 měsíc a běží mu splatnost dalšího měsíce, pošle majitel výpověď s 3měsíční výpovědní lhůtou, která začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce. To v praxi znamená, že se tento problém protáhne na cca 4,5-5 měsíců.
Další velkou a nepříjemnou komplikací však je, pokud nájemce zaplatí například 300 Kč. To je totiž vykládáno jako částečné uhrazení dluhu a výpověď se tak posouvá.
Pokud ale nepřijde žádná platba po dobu 3 měsíců, může dát majitel nájemníkovi okamžitou výpověď za hrubé porušení smlouvy. I v tomto případě má ale nájemník dalších 30 dnů na vystěhování. Majitel však vždy musí zasílat výzvu k platbě, to je jeho povinnost.
Často se stává, že tyto výpovědi obsahují chyby, které umožňují nájemníkům výpověď zneplatnit.
Například:
Následně začínají dohady o tom, kdy má být ukončen nájem a následovat předání, nastává sporná situace a je těžké byt předat.
Také se stává, že při termínu předání nikdo neotvírá a není možné nájemníka nijak zastihnout. Zde je možné řešení již pouze soudní cestou.
Jaký je náš přístup a postup?
My máme s majitelem uzavřenou nájemní smlouvu. S lidmi, kteří v bytě bydlí, pak uzavíráme podnájemní smlouvu připravenou specialisty z Havel & Partners.
Naše podnájemní smlouva je férová ale přísná – hájíme práva majitele a současně určujeme, co chceme a co už nechceme tolerovat při podnájmu. Pravidla jsou jasně popsána a tím se lišíme od klasické nájemní smlouvy.
Při správě bytu máme velmi účinný systém, který předchází situacím, kdy přestane podnájemník komunikovat. Kdybychom si totiž nenastavili jasná pravidla a postupy, v případě neplatičů bychom museli podat celou věc k soudu, což by znamenalo rok práce a velké výdaje za ušlý nájem, právní služby, exekuční vystěhování apod. Průměrná doba trvání podobných sporů je v Praze 1,5 roku.
V Bureš & partneři tomuto předcházíme systémem jasně nastavených a efektivních procesů. Jsme tak asi 10x úspěšnější než běžný majitel.
Nikdy nepoužíváme hrubé metody či násilí. Naší cestou jsou jasná pravidla a jejich účinné vymáhání. I když dojde na problémy, tak v kombinaci s policií, předžalobními výzvami a dalšími kroky psychologicky postupujeme tak, aby podnájemník sám pochopil, že při tomto vyjednávání by pro něj byl vzdor velice drahý. Navíc je neustále kontaktován a nemá klid. To je důvodem, proč to nakonec vzdá. Celá věc je o komplexním přístupu.
Pokud bychom však přešli k násilí či neoprávněnému vstupu, otočila by se situace proti nám, kdy by podnájemník podal trestní oznámení právě na nás. Trestní sazba je v takovém případě 2 roky.
Do našich podnájemních smluv tak dáváme speciální možnost, která nás, po skončení smlouvy, opravňuje ke vstupu do bytu. To běžní pronajímatele nemají.
Příprava na první 2 stání zabere cca 1 rok, pokud se nájemník nebrání. Pokud se brání, může to být spor na 2-3 roky. Následuje 6měsíční lhůta na exekuční vyklizení. Cena je cca 50 tisíc korun za soudní a advokátní služby. K tomu je potřeba přičíst dalších 50-100 tisíc korun za služby, které musíte celou dobu hradit a většinou je nevymůžete. K tomu je také potřeba přičíst poškození bytu, které se většinou pohybuje někde mezi 100 a 200 tisíci korun. Ušlý nájem za rok a půl činí cca 300 tisíc korun.
Našim doporučením je řešit všechno již na počátku a aktivně předcházet těmto situacím. Využíváme k tomu metodiku, kterou běžný majitel nezná. I nám ale trvalo mnoho let, než jsme pochopili, jak to v praxi chodí.
Chcete si ušetřit čas a vyhnout se problémům spojeným s pronájmem své nemovitosti? Svěřte nám ji do správy a získejte tak maximum peněz z pronájmu a minimum starostí. Kontaktujte nás.
Více na téma neplatičů si můžete poslechnout v našem podcastu na YouTube či Spotify
Stačí nemovitost pronajmout přes makléře nebo je lepší správce, který se postará o všechno?
Praha je díky své bohaté historii a kouzlu nejen významným evropským městem, ale také atraktivní destinací pro investory v oblasti nemovitostí. V tomto článku se zaměřujeme na perspektivy a trendy v investování do nemovitostí v Praze a zkoumáme, jaká jsou očekávání a chystané inovace.
Investování do nemovitostí se v posledním desetiletí ukázalo jako jedna z nejlepších investičních příležitostí.
