Stačí nemovitost pronajmout přes makléře nebo je lepší správce, který se postará o všechno?
Investování do nemovitostí může být výnosným způsobem, jak zvýšit hodnotu vašeho majetku, ale je důležité postupovat s rozmyslem a vybrat správnou nemovitost. V tomto článku vám poskytneme osm kroků, které vám pomohou vybrat správnou investiční nemovitost v Praze, od stanovení vašich investičních cílů až po posouzení technického stavu nemovitosti.
a. Jaký typ nemovitosti chcete koupit? = Zda chcete byt na dlouhodobý pronájem, byt na krátkodobý pronájem, kancelář, garáž, novostavbu, cihlový dům, velký byt, malý byt...
b. Jaký výnos z nemovitosti očekáváte? = Například pokrytí výdajů s úvěrem.
c. Horizont investice = Co od investice očekáváte dlouhodobě, například zda budete portfolio svých nemovitostí rozšiřovat.
V Praze jsou určité oblasti, kde chtějí lidé bydlet. Podle našich průzkumů jsou nejžádanější lokality jen na 25 % území města. Zde je důležité brát v potaz, že cílíme na nájemníky, kteří mají jiné potřeby a požadavky než vy. O koupi nájemního bytu je potřeba přemýšlet jinak než o koupi bytu pro vlastní bydlení. Jedná se o lokality ve středním okruhu Prahy s dobrou dostupností metra.
Nejžádanějšími byty jak pro investory, tak pro nájemníky, jsou garsonky či 1+kk o rozloze 27-35 m2. Na druhém místě jsou byty 2+kk o velikosti 40-55 m2. Důležitá není jen velikost, ale také správná dispozice. Mnoho bytů jsme museli kompletně přestavět právě kvůli původně špatné dispozici. Je tak nutno počítat s výdaji na rekonstrukci, jinak hrozí, že bude o vaši nemovitost velmi nízký zájem, navíc od nevhodných nájemníků.
Byty v přízemí jsou problém, protože lidé v nich mají strach bydlet. Byty ve 4. a vyšším patře bez výtahu jsou také problém a není o ně přílišný zájem. Ideální tedy je, vybírat nemovitost v 1.-3. patře, či zvýšené přízemí nebo přízemí s oknem do vnitrobloku – vždy záleží na konkrétní nemovitosti.
Fond oprav musí platit majitel a nesmí ho přenášet na nájemníky, takže jeho výše je důležitá. Náklady na energie v bytech s vysokými stropy a starými okny, zpravidla v cihlovém domě, dramaticky zvýší náklady. Vyšší náklady znamenají nižší nájem, což se nevyplatí. Co se týče poplatků SVJ, tak některá SVJ mají poplatky hodně vysoké a je potřeba je porovnat s průměrem u daného typu bytů.
Starší byt v horším stavu není problém, pokud počítáme s rekonstrukcí a kupní cena je tomu adekvátní. Mnoho prodávajících se snaží potřebné opravy zapřít, a naopak kupní cenu šponovat. Je nutné tedy pečlivě vybírat. Při velké rekonstrukci můžeme zhodnotit novým a moderním designem některé části bytu (kuchyň, podlaha, koupelna…), ale je potřeba počítat s tím, že jsou to starosti navíc a bude to nějakou dobu trvat, takže prodlužujeme dobu, než budeme moci byt pronajmout.
Pokud je však ve špatném stavu celý bytový dům, neovlivní to ani byt po kompletní rekonstrukci a zájemci o pronájem v něm nebudou chtít bydlet. Pravděpodobně zde bude i horší skladba obyvatel a často nefunkční SVJ.
Ideální je vzdálenost do 10 minut od zastávky metra nebo do 4 zastávek od metra autobusem. Případně je výhodou dobré spojení tramvají. Jedná se především o dobrou dostupnost do centra Prahy (do práce, za zábavou…).
Problémem může být byt s okny do hlučné ulice. Byt ve stejném domě s okny do vnitrobloku už může být bez problému, ale opět je to individuální a záleží na konkrétní lokalitě. Pokud se jedná o kvalitní lokalitu, je lepší vybrat byt o pár domů dál od hlavní silnice. Pokud byste nebrali toto kritérium v potaz, riskujete nízký zájem o pronájem svého bytu a dlouhé mezery mezi nájemníky.
Stačí nemovitost pronajmout přes makléře nebo je lepší správce, který se postará o všechno?
Praha je díky své bohaté historii a kouzlu nejen významným evropským městem, ale také atraktivní destinací pro investory v oblasti nemovitostí. V tomto článku se zaměřujeme na perspektivy a trendy v investování do nemovitostí v Praze a zkoumáme, jaká jsou očekávání a chystané inovace.
Investování do nemovitostí se v posledním desetiletí ukázalo jako jedna z nejlepších investičních příležitostí.
