Zde naleznete odpovědi na nejčastější dotazy spojené s investicemi do nemovitostí přes naší společnost. Pokud byste odpověď na svou otázku nenašli, neváhejte nás kontaktovat na poptavky@buresapartneri.cz.
Přejít na otázky a odpovědi
Nejčastěji investujeme do bytů 1+kk v ceně od 4 500 000 do 5 500 000 Kč nebo 2+kk v ceně od 5 500 000 do 7 000 000 Kč. Při investici přes naší společnost, která vám zajistí i vyhledání a přípravu, je potřeba počítat s těmito náklady:
Celkově je tedy potřeba minimálně 700 000 Kč plus rezerva 200 000 Kč na malý byt při 90% hypotéce nebo 1 900 000 Kč na 2+kk při 80% hypotéce. Někde mezi těmito čísly se pohybuje výše potřebného vlastního kapitálu. V praxi je možné část peněz zpětně proplatit, pokud má investor i dodatečnou zástavu pro hypotéku, takže se teoreticky může proplatit i celá vlastní investice.
Poplatek za vyhledání je 3 % plus DPH z kupní ceny, a poplatek za správu nemovitosti je 15 % z podnájmu bez poplatků.
Jsme schopni zajistit téměř všechny akce. Na vás je pak několik úkonů:
Téměř vše můžeme zajistit, pokud nám udělíte plnou moc. Následně pouze schvalujete určité kroky.
Celkově tedy v průměru uběhne 3,5 měsíce od zadání vyhledávání bytu až po první příjem z pronájmu.
V průměru 2 – 6 týdnů, ale je důležitá rychlost vaší reakce. Pokud si odsouhlasíme naše parametry výběru a máme vaši plnou podporu, tak většinou do 10 dnů máte nemovitost rezervovanou.
To určí výše úvěru, který se bude čerpat na nákup nemovitosti.
Rentiér používá většinou nulový až maximálně 40% úvěr, aby mohl dostávat dostatek peněz (renty) ihned každý měsíc. Budoucí rentiér většinou používá 80% hypotéku, takže se může, při správném nastavení, začít čerpat renta u běžného 2+kk již od 10. roku. Hodně však záleží na vývoji růstu nájmů. Nekonečná renta, která zde začíná, se pohybuje ve 20. roce kolem cca 11 tis. Kč nad náklady s hypotékou. Po splacení hypotéky ve 30. roce to je však již 52 000 Kč, protože hypotéka je splacená a vše nadále půjde do vaší kapsy. Pokud dnes nakoupíte 5 bytů, tak můžete směřovat k vysoké rentě za 15 let, kdy třeba 2 byty prodáte a tím splatíte úvěr a zůstane vám plný příjem z pronájmu 80 000 Kč/měsíc ze 3 bytů bez hypotéky.
Jednoduché pravidlo říká, že na fyzickou osobu mám vždy výhodnější úvěr a nižší zdanění než při koupi bytů na firmu založenou za tímto účelem. Každá varianta má své přednosti.
Fyzická osoba: Úroková sazba je o cca 1,5 % levnější a úvěr většinou o 10 – 15 let delší. Takže celkově vzato je mnohem nižší splátka. Navíc prvních 12 let je většinou nulová daň z příjmu. Příjmy z pronájmu vám i nadále vylepšují vaší bonitu a pomohou vám k dalším úvěrům, které byste chtěli při nákupu použít.
Právnická osoba: Hlavní výhodou je ochrana majetku, pokud by se nedařilo v podnikání jiné firmy či živnosti, tak majetek zde je chráněný. Hlavní nevýhodou je však dvojí zdanění příjmů. Jednou ve společnosti 19% daní z příjmu a pak ještě 15 % při transferu na vás.
Máme tři typy klientů:
1) Připravíme plán
2) Vyhledáme nemovitost
3) Zajistíme financování úvěrem
4) Připravíme nemovitost
5) Pronajmeme nemovitost
6) Spravujeme nemovitost
Pokud nemovitost projde prvními třemi filtry (dle lokality, dle parametrů a v kalkulaci), tak vám pošleme nemovitost doporučenou ke koupi včetně podrobností a kalkulace. Pokud máte zájem, potřebujeme od vás co nejrychleji zprávu, že nemovitost chcete koupit. První zájemce má přednost.
Následně jde náš inspektor nemovitostí osobně zkontrolovat byt, a pokud je vše v pořádku, zajistíme rezervační smlouvu a dokumenty k bytu.
Správný investor kupuje lokalitu, čísla a parametry. Nemovitost buď projde či neprojde naším filtrem. Pocity a emoce musí jít stranou.
Týdně vybereme pouze 1 – 4 byty z cca 6 000 bytů na trhu. Je to hodně práce, která přináší své ovoce.
Byty našich klientů si drží svou cenu a jejich hodnota roste. Podnájemci jsou pak lidé, kteří jsou ochotni zaplatit adekvátní nájem a dodržovat přísná pravidla.
Ano, ceny se zvyšují od počátku věků a zvyšovat se budou vždy s tím, jak pokračuje rozvoj společnosti. Současně se zvyšují příjmy obyvatelstva a to jak nominálně, tak reálně.
V Praze se současně zvyšují i pronájmy a mzdy. Pokud je tedy poptávka a zvyšuje se počet nových obyvatel města, tak je potřeba buď více stavět, což se neděje, nebo počítat s nárůstem ceny. Nyní se děje dlouhodobě to druhé, protože neustále počet lidí proudících do Prahy převyšuje počet nových bytů.
Nejlepší čas na nákup investice je právě nyní, protože nikdy nebudete mít více času a časování trhu prostě nefunguje. Ten, kdo to zkusil, tak litoval a zbytečně přišel o část výnosu.
Byt koupený v roce 2018 za 2 500 000 Kč má nyní hodnotu 5 000 000 Kč.
Recenze naších klientů najdete na Google pod firmou Bureš & partneři.
K 1. 6. 2023 máme ve správě kolem 500 bytů v hodnotě přes 3,1 miliardy Kč.
Ano, vyplatí se to. Ukazuje nám to několik set bytů, které jsme vyhledali a sami vidíme, jak dobře se pronajímají a drží svou hodnotu. Pokud chcete mít jistotu, že budete mít dobrý investiční byt, který bude přitahovat správné nájemníky a bude se dobře pronajímat, tak se vyplatí nechat vyhledat byt odborníky. Odborník hledá pouze v mikrolokalitách, které v Praze mají v součtu pouze 25 % území. Ostatní nejsou vhodné na pronájem. Dále hodnotí 12 parametrů od velikosti, patra, výtahu až po technický stav bytu a domu. Následně se vše podrobně propočítá v kalkulaci a pokud vše vychází, tak v bytě udělá osobní prohlídku inspektor nemovitostí, který vše zkontroluje. A pak ještě vyjednáváme kupní cenu, která většinou podstatně převýší naší odměnu. Následně právník prověří rezervační a kupní smlouvu a všechny podklady k bytu. Výsledkem dobré koupě je pak stabilní výnos od slušných podnájemců a rostoucí hodnota bytu.
Správa bytu ušetří majiteli 95 % starostí a především peníze. Průměrný majitel bytu se dopustí 4 – 5 hlavních chyb, které ho pak stojí velkou část jeho příjmů. Nejčastěji sem patří špatně nastavené daně placené paušálem místo využití odpisů a úroků. To mu může zajistit až 14 let nulové daně. Dále mezery mezi výměnou podnájemců. Průměr na trhu je 6 týdenní mezera každých 14 měsíců. Současně si každého podnájemce pojistíme na 10 000 000 Kč a pokud způsobí nějaké škody, máme jich většinu pokrytou. Pokud nám však na konci podnájmu předá podnájemce byt neuklizený či poškozený, opět to na jeho náklady rychle vyřešíme, protože máme dostatek důkazů, díky podrobné fotodokumetaci při zahájení podnájmu. Průměrné náklady účtované podnájemcům na konci podnájmů jsou od 7 000 do 20 000 Kč dle velikosti bytu při každé změně podnájemce. Za pronájem si nic neúčtujeme. Tou největší výhodou je však použití podnájemní smlouvy, která je přísnější a umožní vypovědět neplatiče do 30 dnů a určit sankce, které v klasické nájemní smlouvě dle občanského zákoníku prostě nemůžete požadovat. Navíc si byt každých 6 měsíců osobně kontrolujeme a pravidelně řešíme vyúčtování služeb. Majitel se tedy nemusí o nic starat a to včetně oprav a havárií v bytě. Máme vypočteno, že naše správa přinese majiteli bytu více peněz, než pokud se o byt stará sám.
Pokud běžný investor začne hledat nemovitost, tak se často zastaví u 2 – 4 bytů. Pokud se však na začátku připraví jasný plán a naplánují se všechny kroky, tak se postupně dostáváme na 5 – 10 bytů u stejného klienta. Správné byty sami vyhledáme, připravíme úvěry až do 90 % ceny, byt si pronajmeme a kompletně připravíme, abychom pak zajistili podnájem a byt předáváme do oddělení správy. Výsledkem je dlouhodobý a stabilní nárůst majetku a jasný plán na čerpání renty. Pokud chcete komplexní přístup, zajistíme komplexní řešení.