Jak a kdy mohu vypovědět smlouvu?

Dle občanského zákoníku jsou možnosti ukončení pronájmu ze strany pronajímatele značně omezené. I z toho důvodu doporučujeme uzavírat smlouvu podnájemní přes speciální správce nemovitostí, jako je například naše společnost. Do podnájemní smlouvy totiž mohou být zahrnuty přísné výpovědní podmínky, které nám mají pomoci s tlakem na neplatiče a iniciovat uhrazení dlužného nájemného. V případě nájemní smlouvy má pronajímatel pro výpověď následující čtyři důvody. Tyto důvody se vztahují jak na smlouvy uzavřené na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. 

Jak a kdy mohu
1. Pronajímatel může dát nájemci výpověď v případě, kdy nájemce hrubě poruší povinnost, která vyplývá z nájemního vztahu (co znamená hrubé porušení si projdeme níže).
2. Pronajímatel může dát nájemci výpověď v případě, kdy nájemce spáchá trestný čin na pronajímateli nebo na členu jeho rodiny.
3. Dále k výpovědi může dojít, je-li v bytě potřeba dělat něco v rámci veřejného zájmu (toto je zde spíš pro zajímavost, takové situace běžně nenastávají). 
4. Pronajímatel může dát nájemci výpověď z jiného obdobně závažného důvodu pro vypovězení nájmu.


Dále existují další opce pro výpověď nájmu ze strany pronajímatele, které jsou použitelné výhradně v případě, že je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.

1. Má-li byt být užíván pronajímatelem nebo jeho manželkou/manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, nebo byl podán návrh na rozvodové řízení.
2. Potřebuje-li pronajímatel nemovitost pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela/manželky v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni, například pro děti.

Pozor! Výpověď musí být písemná a důvod musí být jasně uveden; nestačí pouze citovat paragraf z občanského zákoníku. Pronajímatel musí být schopen důvod výpovědi také doložit, pokud by došlo k soudnímu řízení.


Porušení nájemní povinnosti – zákon rozlišuje mezi 4 intenzitami porušení nájemní povinnosti.

1. Porušení nájemní povinnosti

2. Závažné porušení nájemní povinnosti

3. Hrubé porušení nájemní povinnosti 

4. Zvlášť hrubé porušení nájemní povinnosti

Podle české judikatury není nezaplacení jednoho nájemného považováno za hrubé porušení nájemní povinnosti a není tak důvodem k výpovědi. Hrubé porušení nájemní povinnosti vzniká, když nájemce nezaplatí nájemné za celý měsíc a ocitne se v situaci, kdy má splatit nájemné i za další měsíc, vytvářející dluh ve výši dvou nájemných. V takovém případě lze podat výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou. Tuto výpověď lze podat i tehdy, pokud nájemce po dobu 3 měsíců hradí pouze část nájemného. Je vhodné v průběhu celého dluhu posílat výzvy, aby bylo patrné, že jste se aktivně snažili dluh vymoci. Pokud nájemce dluží déle než 3 měsíce, jde o zvlášť hrubé porušení nájemní povinnosti a umožňuje to podání výpovědi bez výpovědní doby. V tomto případě má nájemce povinnost opustit nemovitost do 1 měsíce od doručení výpovědi.

V případě, že nájemce uhradí dluh až po obdržení výpovědi, avšak pronajímatel má obavy, že by se podobná situace mohla v budoucnu opakovat a nechce si takového nájemce nadále ponechat, platí důležitá informace: i přes doplacení dlužné částky zůstává výpověď nadále platná, a nájemce bude povinen se vystěhovat na konci výpovědní doby. O dalším osudu výpovědi rozhodne individuální posouzení pronajímatele, který má možnost volby, zda chce výpověď stáhnout, či nikoliv. Pokud se rozhodne pro stažení je nutné toto písemně nájemci potvrdit.

Pár rad navíc:

  • Dávejte pozor na to, abyste vybrali aktuální a propracovanou nájemní smlouvu, a vždy ji uzavírejte jen na dobu určitou, nikoli na dobu neurčitou. Pokud chcete podstatně zvýšit vaše bezpečí, využijte podnájemní smlouvy přes specializovanou agenturu, jako je ta naše. 


  • Velkou výhodou při obchodní správě bytu je, že jsme s podnájemci v pravidelném kontaktu. Nehrozí tak, že se nám z ničeho nic podnájemce odstěhuje a přestane platit nájem. To zajišťují například pravidelné kontroly nemovitosti.  


  • Další obrovskou výhodou je naše přísná podnájemní smlouva a automatizovaný systém kontroly plateb. Podnájemníci mají vždy povinnost nájemné uhradit do 20. dne v měsíci na měsíc následující. Pokud mají (byť jen jeden den) zpoždění, systém nás na to upozorní a naše finanční oddělení zahájí proces vymáhání v podobě dvou sankčních výzev a následného zaslání okamžité výpovědi bez výpovědní doby, což již zmíněná přísná podnájemní smlouva umožňuje.


  • Výpověď bez výpovědní doby je vnímána jako nástroj iniciace okamžité úhrady. Zároveň se ale řídíme pravidlem jednou a dost, což znamená, že pokud dojde k výpovědi bez výpovědní doby, tak po zaplacení dlužné částky nájemného umožňujeme stažení této výpovědi pouze jednou. Pokud by se měla situace v budoucnu opakovat, stažení výpovědi již nepovolujeme.
Pár rad

Doporučení

1. Nájemní vs. Podnájemní smlouva

Doporučujeme užívat smlouvy podnájemní, jelikož ty se řídí obchodním zákoníkem a dávají pronajímateli větší možnost ochrany než nájemní smlouvy, které se řídí občanským zákoníkem, který více myslí na nájemníka.

2. Doba určitá a navyšování nájmu

Doporučujeme uzavírat smlouvu na dobu určitou, ideálně na období jednoho roku. Smlouva automaticky zaniká po uplynutí jednoho roku, což vám poskytuje možnost přehodnotit pronájem v případě, že se podnájemce projeví jako problematický, jelikož podnájemci zaniká na konci tohoto období užívací právo na danou nemovitost. Zároveň vám to dává možnost aktualizovat nájemné dle aktuální tržní hodnoty. Pokud jste s podnájemci spokojeni, smlouva se dá jednoduše prodloužit uzavřením nové smlouvy na další období, případně vystavením dodatku k té stávající.

3. Inflační doložka

Berte v úvahu inflační doložku ve smlouvě. V období vysoké inflace může působit jako účinný nástroj pro pravidelné zvyšování nájmu. Nicméně ve chvíli, kdy inflace klesne (což nemusí automaticky znamenat snížení růstu tržního nájemného), může být tento mechanismus kontraproduktivní. My doporučujeme sjednávat každý rok novou smlouvu s aktuální výší nájemného. 

4. Vratná kauce neboli jistota

Dobře zvažte výši požadované vratné kauce. Doporučujeme na počátku podnájmu vybrat kauci ve výši 1,5 až 2 nájmů. Chráníte tak svůj majetek. Kauce může být použita na uvedení bytu do původního stavu dle předávacího protokolu, ale také například na úhradu dlužného nájemného či nedoplatku z vyúčtování. Pozor však jak kauci v případě dluhu využijete, úhrada dlužného nájemného z kauce by měla být až ta poslední varianta. Pro pronajímatele je vždy z právního hlediska výhodnější, když podnájemce dluží na nájmu, než když dluží nedoplněnou kauci. Použití kauce pro úhradu dluhu by mělo nastat až ve chvíli, je-li neplatící nájemce z bytu vystěhován.

5. Pravidelné kontroly

Kontroly je nutné předem ohlásit v časovém horizontu, který stanoví nájemní smlouva, frekvenci je také nutné do smlouvy zařadit – ideální frekvence je 2 x ročně. Kontroly koncipujte jako technické, chcete se přesvědčit, že je byt po technické stránce v pořádku a nájemci slouží, jak má. Zároveň si při kontrole projdete všechny místnosti a ujistíte se, že se nájemce o byt řádně stará. Při kontrole také doporučujeme zaznamenat stavy měřících zařízení a provést kontrolu spotřeby energií, abyste na případný výrazný nárůst spotřeby energií mohli adekvátně reagovat změnou výše záloh.

6. Určení zástupce

Určení zástupce je důležité nejen pro případ havárie, kdy např. nájemce není k zastižení a potřebujete oprávněnou osobu se kterou můžete nastalou situaci řešit. Ale také se na ni můžete obrátit např. když nájemce v rámci výzev nezaplaceného nájemného nekomunikuje.

7. Zákonná povinnost vystavování vyúčtování služeb

Pakliže se nedomluví pronajímatel s nájemcem na fixním, neboli paušálním, způsobu úhrady spotřebovaných služeb, má pronajímatel povinnost do 4 měsíců od konce zúčtovacího období nájemci vystavit vyúčtování služeb. Stejně jako nájemce, i majitel má v nájemním vztahu řadu povinností, pakliže pronajímatel své povinnosti řádně nesplňuje, vytváří zbytečné podhoubí pro případné neplnění povinností nájemce a vzniká tak riziko, že se z řádného platícího nájemce stane neplatič. Pozor! U platby paušálem, neboli fixního způsobu placení záloh, se pronajímatel vystavuje riziku, že nájemce spotřebuje velké množství energie a vzniklý nedoplatek bude muset uhradit. Nikdy nemůžeme vědět, jaké má nájemce návyky a zda například nebude v bytě těžit kryptoměny. Dle zákona je také možné paušální úhradu energií aplikovat pouze na nájemní vztah, který netrvá déle než 24 měsíců, pakliže trvá déle, již máte povinnost nájemci vyúčtování vystavit.

8. Stavební úpravy

Nájemce je povinen od majitele získat souhlas s provedením jakýchkoliv stavebních úprav, pokud nájemce tyto úpravy provede bez souhlasu majitele, je na konci nájmu povinen uvést nemovitost do původního stavu dle předávacího protokolu. Pozor ale na případ, kdy nájemci pronajímatel dá souhlas a povolení ke stavební úpravě, nájemce má v tomto případě po skončení nájemního vztahu nárok na kompenzaci za zhodnocení bytu. Zároveň nikdy nevíte, jak zručný daný nájemce je a jak kvalitní práci odvede. Obecně povolení stavebních úprav nedoporučujeme. Pokud už byste takový souhlas chtěli nájemci dát, ujistěte se, že podepíšete dohodu, ve které se nájemce vzdá kompenzace za zhodnocení vaší nemovitosti.